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Qué inquilinos pueden pedir la moratoria o condonación del alquiler y cómo afecta al propietario

Entra en vigor el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, con medidas para los inquilinos vulnerables

El Gobierno ha aprobado un nuevo paquete de ayudas a personas vulnerables para hacer frente al pago del alquiler de la vivienda habitual (no locales) en la que residen habitualmente (publicado hoy en el BOE). Parados, empleados dentro de un ERTE o con reducción de jornada, y autónomos que se declaren vulnerables no podrán ser desahuciados, tendrán una prórroga de sus contratos de arrendamiento y accederán a microcréditos avalados por el Estado para pagar las rentas pendientes. Además, en caso de que el propietario sea titular de más de 10 viviendas, el inquilino podrá pedir una moratoria o condonación de la renta.

Como ya se hiciera con la moratoria hipotecaria de la vivienda habitual, el Ejecutivo ofrece ahora un paquete de medidas dirigido a las familias y colectivos vulnerables que no pueden hacer frente a los gastos necesarios para el mantenimiento de sus hogares por la caída de sus ingresos ante la paralización de gran parte de la actividad económica provocada por la pandemia del covid-19.

El mercado del alquiler en España es muy particular. En nuestro país, según el documento publicado en el BOE, el 85% de los propietarios de una vivienda en arrendamiento es una persona física, un pequeño propietario. Esta particularidad del mercado del alquiler hace especialmente necesario que las medidas adoptadas faciliten los acuerdos entre las partes para facilitar el pago de las rentas.

El Gobierno ha insistido en que va a garantizar el equilibrio entre las partes, que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores, “especialmente aquéllos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales”.


¿Qué medidas se aprueban en el nuevo real decreto?

La suspensión de lanzamientos durante seis meses para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

Renovación de los contratos de alquiler que venzan desde la entrada en vigor de esta norma y en los dos meses siguientes tras finalizar el estado de alarma. La prórroga será de seis meses y en ella se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor.

Moratoria automática en el pago de su renta para aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad y cuyo arrendador sea un gran tenedor de vivienda (de más de 10 inmuebles).

Nueva línea de avales con garantía del Estado, que permitirá cubrir el pago de hasta seis meses de alquiler, para todo aquel arrendatario que se encuentre en una situación de vulnerabilidad como consecuencia del covid-19.


¿Qué personas son las que se encuentran en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida por el covid-19?

Podrán acogerse a las ayudas las personas que en el mes anterior a la solicitud de la moratoria se encuentren en:

  • Situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados.

  • En caso de ser empresario, u otras circunstancias similares, que se sufran una pérdida sustancial de ingresos. No alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar.


¿Qué requisitos hay que cumplir para ser reconocido como persona vulnerable?

Para obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual hay que cumplir alguno de los puntos anteriores supuestos en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, y no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar:

Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM, unos 1.645 euros/mes), que se podrá incrementar 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si es unidad familiar monoparental)

El límite subirá a cuatro o cinco veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.

Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35%de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Que ninguno de los miembros de la unidad familiar sea propietaria de una vivienda o tenga en usufructo una vivienda en España. Tendrá que acreditar que no puede acceder a ese inmueble para recibir las ayudas al alquiler.


Cómo demuestras que eres un inquilino vulnerable

Para acreditar ante el arrendador que el inquilino sufre la condición de vulnerable debe presentar:

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual: libro de familia, certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda a los seis meses anteriores. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente.

En caso de no poder aportar alguno de los documentos, bastaría con una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos que impiden la aportación de la renta.

Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no se hubiesen facilitado.


¿Desde cuándo y hasta cuándo se puede solicitar la moratoria?

Los arrendatarios que se encuentren en situación de vulneración económica podrán solicitar la moratoria desde mañana mismo y hasta pasado un mes desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, eso es, hasta el 2 de mayo de 2020. Para ello deberán acompañar la documentación que acredite su situación.


Qué propietarios deben aceptar la moratoria del alquiler

Cualquier inquilino en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar la moratoria al arrendador cuando éste sea una empresa o entidad pública (por ejemplo, EMVS) o un gran tenedor, entendiendo por tal una persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 viviendas, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. Eso sí, siempre que no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

El real decreto señala que esta moratoria de los grandes tenedores puede ser un aplazamiento del pago del alquiler o incluso la condonación total o parcial de la deuda arrendaticia. Es decir, el propietario de la vivienda (gran tenedor) deberá escoger las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa de COVID-19, con un máximo, en todo caso, de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad de la renta. Se fraccionarán las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. El inquilino no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.


Qué alternativas tiene el propietario particular

En el caso del pequeño propietario, entendido como aquel que cuenta con menos de 10 viviendas en propiedad, podrá aceptar del inquilino, voluntariamente, el aplazamiento del pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma, si no se hubiera acordado nada previamente entre las partes.

El propietario tendrá siete días laborables para aceptar las condiciones, pero en caso de no aceptar el aplazamiento o condonación (porque, por ejemplo, no pudiera permitírselo tampoco económicamente), el inquilino vulnerable tendrá acceso al programa de ayudas de financiación reguladas en el real decreto, como son las ayudas directas o un microcrédito del ICO. Por tanto, para el pequeño arrendador la moratoria es optativa.


Cómo sabe el inquilino si su propietario es gran tenedor o no

Desde Valmur Grupo Inmobiliario señalan que "lo lógico es pensar que el arrendatario lo sabrá cuando obtenga la respuesta de su arrendador a la solicitud formulada por su parte: si le dice que no lo acepta, el arrendatario sabrá que no es un gran tenedor; sino tendrá que responderle ofreciendo alguna de las alternativas del Real Decreto". No obstante, Carlos Roselló, CEO de Valmur Grupo Inmobiliario, subraya que el inquilino puede saberlo también a través del registro de la propiedad. "Se pueden buscar todos los inmuebles de una persona en todo el ámbito nacional metiendo el DNI del titular", añade. 


En qué consiste el Programa de ayudas para financiar el pago de las rentas del alquiler que se adeudan

En caso de que el arrendador particular y el inquilino vulnerable no lleguen a un acuerdo para el aplazamiento temporal o fraccionamiento aplazado de la deuda de la renta, éste podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación por parte de las entidades bancarias con total cobertura del Estado:

  • Las ayudas podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de la renta de alquiler.

  • El plazo de devolución será de seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante

  • Podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19. Los inquilinos cuyos propietarios sean grandes tenedores también pueden acceder a estas ayudas.


Y si el hogar vulnerable tampoco puede hacer frente al pago del crédito de ayuda

Si el hogar no se ha recuperado de su situación de vulnerabilidad y no puede hacer frente a la devolución del préstamo, podrán acceder a una ayuda de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

Las Comunidades Autónomas serán las que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa.


Cuidado si te acoges a la moratoria de la deuda o a las ayudas públicas sin ser inquilino vulnerable

La persona o personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas sin reunir los requisitos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir. El importe de estos daños no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma.

La comprobación de los requisitos y documentos aportados para la concesión de ayudas podrán ser verificados por las Comunidades Autónomas con posterioridad a la resolución de concesión de la ayuda.

En caso de detectar incumplimiento se resolverá la anulación o suspensión de la concesión de la ayuda desde la fecha en la que se hubiere producido el incumplimiento y solicitar, en su caso, el reintegro o devolución que procediere conforme a la normativa de aplicación.


En qué consiste la prórroga de los contratos de arrendamiento

Desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma por el COVID-19 podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

La solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.


¿En qué consiste la suspensión de los desahucios del alquiler para hogares vulnerables sin alternativa habitacional?

Durante el estado de alarma se suspenden todos los procedimientos de desahucio y lanzamientos procedentes de contratos de alquiler.

Cuando finalice el estado de alarma, si se produce un procedimiento de desahucio derivado de contratos de arrendamiento de vivienda y la persona arrendataria acredita ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del Covid-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, se suspenderá hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley.


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